台南買屋-永慶不動產(文化中心店)

好房網NEWS記者李玲玲／整理報導

這次的選舉見證了網戰革命，現在連賣房也跟著走進社群。近日就發現有一個標榜只跟屋主買的自售聯賣平台成立，並讓屋主彼此交流賣屋心得，同時也喊出「大家一起努力，把那6%留給自己！」的口號，卻被網友調侃，原來屋主自售不只是想省下給仲介的4%，連買方的2%也想要拿。

記者周承諺╱台北報導

「一般委託」與「專任委託」最大差異，在於「一般委託」可授權2家以上房仲業者同時銷售物件，好處是物件曝光通路多，有助加快銷售速度。「專任委託」只能授權一家房仲業者獨家販售，獲授權的房仲通常可營造獨家販售的稀有性，有助成交較高的價格。2種委賣契約各具優點。

許多屋主偏好自售房屋，而不透過房仲公司處理，但若比較屋主自售與透過房仲公司代為處理的優劣，屋主自售存在不少的風險與不利，我們就此提出一些屋主自售風險的看法

一、 自售無法節省開支：屋主自售的主要原因是想省下仲介佣金，但事實卻無法如願,因為現在的買家越來越精明。他們認為屋主一定想超價賣出不動產，因為屋主想省下佣金才自售，屋主如果賣不出房子一定會轉交給仲介公司賣，所以扣下給仲介公司的佣金是屋主真正的底價，如果真是如此，那麼屋主便是輸家，因為他自己還要負擔原本不必負擔的促銷費用，況且在買方市場中，屋主在談判上並不見得佔便宜。

二、屋價可能賣的太低：屋主不如專業房仲公司瞭解當地行情市場變化，加上屋主的談判技巧不足，結果所得的淨收入，很可能比交給房仲公司賣還來的少，這樣反而劃不來。

三、不知如何過濾潛在買方：一般屋主由於未受過專業訓練，也不是每一個屋主都有過自己售屋的經驗，屋主不知如何過濾潛在買方，如有無財務能力，是不是真買主、會不會是詐騙集團…等等。因此流失了很多成交機會浪費時間在非真實買主身上，其所花的時間和心力，是沒辦法以金錢來衡量的。

四、不知如何解決買主異議：如何在現場有效及專業回答異議是屋主最大的挑戰，如果無法及時有效處理，不是銷售時機流失便是價格被有經驗的買主大幅削減。

五、無法解決融資問題：大部份買主都必須有貸款，而如何安排融資機構，如何取得優惠條件，這都不是屋主有能力做到的。但專業房仲公司卻容易得多，且融資成數多寡，往往關係著房子能否售出的關鍵，這是屋主自售頗為不利之處。
六、缺乏有效曝光：屋主通常只能為自己房子做小量廣告，但房仲公司卻同時對很多房子做密集大量的廣告，如：網路曝光、現場曝光、平面曝光等等。買主可在房仲公司安排下多看幾棟房子，房仲公司可針對不同需求，而提供不同的房子，售出的機率自然提高。

七、潛在買主不足：一般而言，潛在買方愈多，賣出的機率愈高，賣的愈快，價錢也可賣的較為合理，屋主的潛在客戶一定不如房仲公司多，房仲公司當然可以賣得比屋主更快且更高價。

八、缺乏追蹤系統：買主通常是在二訪或三訪之後才會買，房仲公司有一套方法來追蹤邀請買主看不同的房子或回頭再看，但屋主多由於未受過銷售訓練，不知如何來追蹤，也不願意放下身段追蹤買方，成交機率當然就小了。

九、屋主要負擔促銷費用：房子要賣出，一定要曝光讓很多人知道，要曝光就必須有費用，如報紙廣告看板紅紙條等。屋主如要做這些事既花錢又花時間，加上無法在售屋價格談判中取得優勢，大部份結果是屋主賣得累的要死，成交價又比交給專業仲介公司差。但透過房仲公司處理屋主卻可省下來不少的煩憂和費用。

十、屋主無法24小時守屋：當售屋消息放出去之後，隨時都可能有人來看屋，如屋主臨時有事不在時，可能就失去了真正買家，但房仲公司可隨時派人帶看增加成交機會。

十一、看屋人可能只是觀光客：有不少看屋人可能只是參觀而已，屋主在沒有判斷能力下，可能既浪費了時間又失去了同時出現，但卻是真正的買家，又可能發生有接不完的各家房仲公司營業員電話拜訪。

十二、看屋人可能是不懷好意的人：他們可能只是想來看看屋內有無價值的東西，或是只有老弱婦孺，當有機可乘時他們會下手行竊。

十三、交易過程中陷阱多：一般屋主一生當中可能只買賣過一次房子，所以對於屋主或買家都充滿著相當多不可預測的危險性。房仲公司在房地產交易上有相當多的經驗，如買賣價金信託履約保證，產權安全移轉標準作業流程，所以可確保買賣雙方交易上的安全，同時也增加很多買方願意透過房仲公司找房子的原因和理由。

十四、無法提供售後服務：買主可能會擔心買了房子之後，一旦發現當初未發現的問題，以及需要更進一步的服務時，如融資、過戶程序、安全性，屋主無法提供時，因此也降低了售屋機會。

綜合以上幾點理由，我們會發現許多屋主認為自己銷售房屋的有利理由，事實上仔細思考後，會發現屋主自售並不如想像中那麼簡單，因為屋主所應思考的實在不是該不該屋主自售，而是如何選一個有信譽，服務好，而且能滿足本身需求的房仲公司。

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